שדרוג חכירה לבעלות מלאה
מתי זה אפשרי ואיך עושים את זה

עד לרפורמה, חוכרים שרצו לעבור ממעמד של חכירה לבעלות מלאה נדרשו בדרך כלל לשלם דמי היוון מלאים לפי שווי הקרקע. הרפורמה שאושרה על ידי מועצת מקרקעי ישראל בשנים 2011-2013 שינתה את התמונה עבור חלק גדול מהחוכרים, ואפשרה בנסיבות מסוימות לקבל בעלות על הקרקע — לעיתים ללא תשלום נוסף כלל, ולעיתים תמורת תשלום מופחת בהשוואה לתעריף ההיוון הרגיל.

המדיניות מתייחסת בעיקר לנכסי מגורים — הן דירות בבניינים משותפים והן מגרשים בודדים, כשגודל המגרש הוא אחד הפרמטרים שמשפיעים על המסלול הרלוונטי: מגרשים עד גודל מסוים נכללים לרוב במסלולים המקלים יותר, בעוד שמגרשים גדולים יותר עשויים לחייב תשלום היוון, גם אם מופחת. חשוב לזכור שמדובר בתיאור כללי בלבד — הקריטריונים המדויקים והעדכניים נמצאים אצל רמ"י, ואינם אחידים לכל הנכסים.

התהליך המנהלי הכללי לשדרוג חכירה לבעלות מלאה כולל, בקווים כלליים, את השלבים הבאים. ההליך בפועל, המסמכים הנדרשים והעלויות משתנים ממקרה למקרה, ולכן זהו תיאור כללי בלבד ולא הוראות פעולה מלאות:

• 1.
  בדיקת זכאות — בודקים האם הנכס עומד בקריטריונים של הרפורמה — סוג הנכס, ייעודו (מגורים או אחר) וגודלו ביחס לספים שקבעה רמ"י. זהו השלב הראשון וההכרחי לפני כל פעולה נוספת.
• 2.
  הגשת פנייה לרמ"י — מגישים בקשה לרמ"י, לרוב באמצעות נוהל או טופס מנהלי ייעודי, לקבלת בעלות בהתאם למסלול הרלוונטי שחל על הנכס. הפנייה כוללת בדרך כלל מסמכי זיהוי, מסמכי החכירה הקיימים ופרטי הנכס.
• 3.
  בדיקת תשלום, אם קיים — אם הנכס חורג מהסף הפטור מתשלום (בדרך כלל נכסים גדולים יותר), רמ"י עורכת שומה וקובעת תשלום היוון מופחת שיש לשלם כדי להשלים את המרת הזכות. גובה התשלום נקבע לפי נתוני הנכס הספציפי ואינו ידוע מראש.
• 4.
  רישום הבעלות בטאבו — לאחר אישור הבקשה (ותשלום, אם נדרש), הבעלות נרשמת על שם החוכר בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), במקום רישום זכות החכירה הקודמת. מרגע זה הנכס עובר ממעמד חכירה למעמד בעלות מלאה.

נקודה שחשובה במיוחד לרוכשי דירות ותיקות: לא כל נכס שמקורו בחכירה נשאר בחכירה עד היום. יתכן שהבעלים הנוכחי, או בעלים קודם, כבר השלים את תהליך שדרוג הבעלות מול רמ"י — ואם כך, המעמד המשפטי של הנכס השתנה מהותית. אין להניח שנכס ותיק "עדיין" בחכירה בלי לבדוק זאת בפועל.

כדי לוודא את הסטטוס העדכני, מומלץ לבדוק את נסח הרישום בטאבו (רישום המקרקעין) — אם הרישום מציג בעלות מלאה על שם המוכר, סימן שהתהליך הושלם. במקרים שבהם הרישום עדיין מציג חכירה, כדאי לברר מול רמ"י את מצב הזכאות ואת המשמעות עבור הרוכש, שכן ייתכן שהמעבר לבעלות רלוונטי גם לרוכש החדש בהתאם לנהלים העדכניים.

ההבדל בין נכס בחכירה לנכס בבעלות משפיע על מסמכים נדרשים לעסקה, על אופן רישום הזכויות ולעיתים גם על עלויות נלוות. לכן, בכל עסקה שבה מדובר בנכס עם היסטוריית חכירה, כדאי לבדוק את הנקודה הזו כחלק מהבדיקה המשפטית לפני חתימה — ולא להסתמך רק על מה שהמוכר מספר.

תוכניות רמ"י ונהליהן מתעדכנות מעת לעת — כולל שינויים בקריטריוני הזכאות, בגדרי הגודל הרלוונטיים ובאופן חישוב התשלום. מידע שהיה נכון בעבר עשוי שלא לשקף את המצב הנוכחי. בנוסף, כל נכס נבחן לגופו — אין "כלל אצבע" שמתאים לכל המקרים.

לכן, לפני שמסתמכים על אפשרות שדרוג הבעלות — בין אם כחוכרים המעוניינים לבצע את התהליך ובין אם כרוכשים הבודקים נכס פוטנציאלי — מומלץ לבדוק את הנהלים העדכניים ישירות מול רמ"י, ובמקרים משמעותיים להיעזר בעורך דין המכיר את התחום, שיוכל לבחון את הנתונים הספציפיים של הנכס ולהעריך את המסלול הרלוונטי.

למי שרוצה להבין תחילה את ההבדל הבסיסי בין שני מעמדי ההחזקה — מומלץ לקרוא את המאמר ההבדל בין חכירה לבעלות לפני שממשיכים לבדוק אפשרות שדרוג.