מכירת זכות חכירה מרמ"י
שלבי התהליך שכדאי להכיר

לפני שמתחילים בכל שלב מעשי, יש להבין את סטטוס החכירה של הנכס — כי הוא זה שקובע כמה מעורבות תידרש מצד רמ"י:

• ◆
  חכירה מהוונת — דמי החכירה עבור תקופת החכירה שולמו מראש במלואם, ולכן העברת הזכות לרוכש חדש כרוכה בדרך כלל בפחות חיכוך מול רמ"י.
• ◆
  חכירה בלתי מהוונת — דמי החכירה משולמים לאורך התקופה ולא שולמו מראש, ולכן רמ"י בוחנת את ההעברה מקרוב יותר — ולעיתים מתנה את אישורה בתשלום דמי הסכמה.

בנוסף, יש לבדוק האם הזכות רשומה בטאבו כחכירה לדורות בת רישום, או שהיא מתועדת רק במרשמי רמ"י הפנימיים — שכן אופן הרישום משפיע ישירות על אופן ביצוע ההעברה בפועל.

לאחר שהובהר סטטוס החכירה, התהליך המעשי של מכירת זכות חכירה מרמ"י כולל בדרך כלל את השלבים הבאים:

• 1.
  בירור סטטוס החכירה — קביעה האם החכירה מהוונת או בלתי מהוונת, והאם הזכות רשומה בטאבו או רק במרשמי רמ"י — שלב זה קובע את כל שאר מסלול העסקה.
• 2.
  הגשת בקשה לאישור/הסכמת רמ"י — ככל שנדרש אישור, יש להגיש בקשה מסודרת עם מסמכים תומכים — זהות הרוכש, הסכם המכר, ואישור כי הזכות תקינה ואינה נגועה בהפרות או בחובות שטרם נפרעו.
• 3.
  בדיקת חשיפה לדמי הסכמה — בחכירה בלתי מהוונת יש לקחת בחשבון אפשרות לתשלום דמי הסכמה לרמ"י כחלק מהעסקה. אין אחוז קבוע שניתן לצטט מראש — הסכום נגזר מנסיבות הנכס והעסקה הספציפית, ולכן כדאי לברר זאת מול רמ"י בשלב מוקדם.
• 4.
  תיאום מול הבנק המלווה של הרוכש — אם הרוכש נעזר במשכנתה, ייתכן שהבנק המלווה יידרש בעצמו למכתב התחייבות מרמ"י כתנאי למתן המימון — נושא שכדאי לתאם מראש בין הצדדים לבין הבנק.
• 5.
  השלמת רישום ההעברה — בהתאם למעמד הזכות — רישום ההעברה מתבצע בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) אם מדובר בחכירה לדורות בת רישום, או במרשמי רמ"י הפנימיים אם הזכות אינה רשומה בטאבו.

אחד הכשלים הנפוצים בעסקאות חכירה הוא הנחה שגויה שתהליך האישור ברמ"י יתקדם באותו קצב של עסקת מכר בבעלות פרטית. בפועל, הטיפול ברמ"י יכול להימשך זמן ניכר — במיוחד כאשר נדרשת השלמת מסמכים, בירור דמי הסכמה, או בדיקה של יתרות חובות ותקינות הזכות.

ליווי משפטי לאורך התהליך — לצד עריכת הסכם המכר הרגיל — מסייע לנהל את הפן המול-רמ"י במקביל, כך שהעסקה מתקדמת בשני המסלולים ולא ממתינה לסיום שלב אחד לפני תחילת השני.