עסקאות מקרקעין — ירושלים
בנייה ללא היתר
סיכונים, קנסות והכשרה
בנייה בלתי חוקית עלולה לגרור צו הריסה, קנסות פליליים ועיכוב רישום הנכס. עו"ד לירון יצחק אלמליח מסייע לבעלי נכסים להתמודד עם הסיכונים, להגיש בקשות הכשרה ולייצג בפני ועדות תכנון — ניסיון מ-2014.
בנייה ללא היתר — הסיכונים
צו הריסה מינהלי: הרשות המקומית רשאית להוציא צו הריסה מינהלי ללא הליך שיפוטי, המחייב הריסת המבנה הבלתי חוקי תוך 30 יום. אי-ציות מוביל לביצוע כפוי על חשבון הבעלים — כולל הוצאות כבדות.
קנסות לפי חוק התכנון והבניה: חוק התכנון והבניה מטיל קנסות אזרחיים ופליליים על בנייה ללא היתר. הקנסות מצטברים לכל יום שבו ממשיכה העבירה — ויכולים להגיע למאות אלפי שקלים. בנסיבות חמורות מוגש כתב אישום פלילי.
עיכוב רישום בטאבו: נכס עם בנייה לא מוסדרת לא ניתן לרשום כהלכה בלשכת רישום המקרקעין. הדבר מקשה על העברת בעלות, על קבלת משכנתה, ועל מכירה עתידית.
בעיות במכירה: קונה שמגלה חריגת בנייה לאחר חתימה יכול לתבוע ביטול עסקה ופיצויים. גם אם המכירה מתבצעת, בנקים מסרבים לרוב לאשר משכנתה על נכס עם חריגות לא מוסדרות.
אחריות פלילית של הבעלים: גם אם הבניה בוצעה על ידי קבלן, הבעלים הרשום עשוי להיות אחראי פלילית לעבירת הבניה — אלא אם פעל בתום לב ולא ידע על אי-החוקיות.
ביטוח שאינו חל: פוליסות ביטוח רכוש מכילות לרוב סייג מפורש לנזקים שמקורם בבנייה לא חוקית. נזק שיארע בחלקים שנבנו ללא היתר לא יכוסה — גם אם ביצעתם ביטוח מלא.
הכשרת בנייה ללא היתר — מתי אפשרי
בקשה לאישור הריסה ובנייה מחדש: כאשר ההכשרה בדיעבד אינה אפשרית, ניתן לשקול הריסה מבוקרת של החלק הבלתי חוקי ובנייה מחדש בהיתר. מסלול זה מאפשר לנקות את הנכס מחובות משפטיים ולייצר מצב תכנוני תקין.
הכשרה בדיעבד — תנאים: כדי שהכשרה בדיעבד תצליח, הבנייה חייבת לעמוד בתקנות התכנון הנוכחיות (קווי בניין, גובה, שטח מותר). אם הבנייה חורגת מהתקנות — ועדת התכנון לא תוכל לאשרה גם בדיעבד.
ועדת תכנון מקומית: הבקשה להכשרה מוגשת לוועדת התכנון המקומית. הוועדה בוחנת התאמה לתב"ע (תכנית בניין עיר), שומעת התנגדויות, ומחליטה בישיבה. ייצוג משפטי בדיון מגדיל את סיכויי האישור ומאפשר להתמודד עם התנגדויות.
הסכמת שכנים: בחלק מהמקרים — בעיקר כאשר הבנייה פוגעת באור, אוויר, פרטיות או ירידת ערך של שכנים — נדרשת הסכמתם. עורך דין יכול לנהל מו"מ עם שכנים ולנסח הסכם שכנים מוסכם כחלק מהבקשה.
מה עורך דין יכול לעשות: עורך דין מקרקעין מנוסה יבחן את הסיכויים להכשרה לפני הגשת הבקשה, ינהל את ההליך מול הוועדה, יגיש ערעורים במידת הצורך, ויסייע לבעל הנכס לצמצם חשיפה פלילית ואזרחית — לרבות בניהול מו"מ עם הרשות המקומית לפני הגשת כתב אישום.
שאלות נפוצות — בנייה ללא היתר
תשובות מפורטות לשאלות הנפוצות ביותר על בנייה בלתי חוקית, קנסות והכשרה
יש בנכס בנייה ללא היתר? נבחן את האפשרויות
עו"ד לירון יצחק אלמליח — הכשרה, ייצוג בוועדות ומול הרשות
ייעוץ ראשוני ללא עלות. נבחן את מצב הנכס, נעריך סיכויי הכשרה ונתווה את הדרך הנכונה קדימה. השישה עשר 33, פסגת זאב, ירושלים.