מיסוי מקרקעין — ירושלים
מס רכישה 2026
מדרגות וחישוב
מדרגות מס הרכישה המעודכנות לשנת 2026, פטורים, הנחות ואיך לחסוך — עם עו"ד לירון יצחק אלמליח.
מהו מס רכישה?
מס רכישה הוא מס חד-פעמי המוטל על רוכש נכס מקרקעין — דירה, קרקע, מגרש, בית, מבנה מסחרי ועוד. הוא מוטל על הקונה (בניגוד למס שבח, שמוטל על המוכר) ומחושב לפי שווי הנכס הנרכש. שיעור המס תלוי בשאלה האם הנכס הנרכש הוא דירת מגורים יחידה של הרוכש, דירה נוספת, או נכס שאינו דירת מגורים.
המדרגות מתעדכנות בינואר כל שנה בהתאם לשינויים במדד המחירים לצרכן. לכן חשוב לבדוק את המדרגות העדכניות בעת ביצוע עסקה. ההבדל בין מדרגות "דירה יחידה" ל"דירה נוספת" יכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בעסקה בודדת.
בדיקת מצב מס הרכישה — כמו כל מיסוי מקרקעין — חייבת להיעשות לפני חתימת חוזה. תכנון מס נכון בשלב המו"מ יכול להוביל לחיסכון משמעותי. לאחר החתימה, קשה לשנות את מבנה העסקה.
מדרגות מס לדירה יחידה — 2026
רוכש שהדירה הנרכשת היא דירתו היחידה זכאי למדרגות מס מופחתות. בשנת 2026 המדרגות הן (בקירוב, המספרים מתעדכנים בינואר):
| שווי הנכס | שיעור מס |
|---|---|
| עד כ-1,919,155 ₪ | 0% (פטור) |
| כ-1,919,155 ₪ עד כ-2,276,360 ₪ | 3.5% |
| כ-2,276,360 ₪ עד כ-5,872,725 ₪ | 5% |
| מעל כ-5,872,725 ₪ | 10% |
דוגמה: דירה במחיר 2,500,000 ₪ — הפטור חל על ה-1,919,155 הראשונים. על ה-357,205 הבאים (עד 2,276,360 ₪) חל 3.5%, ועל היתרה (223,640 ₪) חל 5%. סה"כ המס: כ-23,700 ₪ בלבד.
מדרגות מס לדירה נוספת — 2026
מי שרוכש דירה שאינה דירתו היחידה חייב בשיעורי מס גבוהים בהרבה. אין מדרגת פטור — המס מחושב מהשקל הראשון:
| שווי הנכס | שיעור מס |
|---|---|
| עד כ-5,872,725 ₪ | 8% |
| מעל כ-5,872,725 ₪ | 10% |
דוגמה: דירה להשקעה במחיר 2,000,000 ₪ — מס הרכישה יעמוד על 160,000 ₪ (8%). לעומת אם הייתה דירה יחידה — המס היה כ-2,863 ₪ בלבד. ההבדל הוא מאות אלפי שקלים — חשוב לתכנן מראש.
פטורים ייחודיים — מי זכאי?
משפרי דיור: מי שמוכר את דירתו הקיימת ורוכש דירה חדשה — יכול לרכוש תחת מדרגות "דירה יחידה" בתנאי שימכור את הדירה הישנה תוך 18 חודשים. חלון הזמן הוא קריטי — אי עמידה בו תוביל לגביית ההפרש.
עולים חדשים: עולה חדש שרוכש דירה בשנה הראשונה לעלייתו (ועד 7 שנים לאחר מכן, בתנאים) זכאי לשיעור מס מופחת של 0.5% על הנכס הראשון. ניתן לנצל הטבה זו גם לנכסים שאינם דירת מגורים.
נכה: מי שהוכר כנכה ברמת נכות מוחלטת ועומד בתנאים — עשוי להיות פטור לחלוטין ממס רכישה בגין דירת מגוריו היחידה. ניצולי שואה ובני משפחות שכולות נהנים מהקלות דומות. יש להגיש בקשה בצירוף מסמכים רפואיים.
שאלות נפוצות — מס רכישה
תשובות מפורטות לשאלות הנפוצות ביותר בנושא מס רכישה
ייעוץ ראשוני ללא עלות
עו"ד לירון יצחק אלמליח — מיסוי מקרקעין
לפני שרוכשים — בדקו את מס הרכישה שיחול עליכם. פגישה ראשונה ללא עלות. השישה עשר 33, פסגת זאב, ירושלים.
← כל שירותי המקרקעין