מס שבח מקרקעין 2026
המדריך המלא

מס שבח מקרקעין (המכונה בעגה המקצועית "שבח") הוא מס המוטל על המוכר בעסקת נדל"ן. הוא חל על הרווח שנוצר ממכירת הנכס — ההפרש הריאלי בין מחיר המכירה לבין מחיר הרכישה המקורי, לאחר הצמדה למדד. ככל שהנכס הוחזק זמן רב יותר ושוויו עלה יותר, כך השבח גבוה יותר.

שיעור המס עומד על 25% מהשבח הריאלי. אולם בפועל, רבים מהמוכרים אינם משלמים שבח כלל — בזכות מגוון פטורים שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג-1963. הפטור הנפוץ ביותר הוא "פטור דירת מגורים מזכה", שחל על מי שמוכר דירה יחידה לאחר 18 חודשי בעלות לפחות.

חשוב להבין: בדיקת מצב השבח חייבת להיעשות לפני חתימת חוזה מכר — לא אחריה. לאחר חתימה קשה לשנות את מבנה העסקה. עורך דין מקרקעין מנוסה יבחן את הזכאות לפטור, יחשב את השבח הצפוי, ויסייע במיצוי כל הניכויים האפשריים.

פטור דירת מגורים מזכה (הפטור הנפוץ): מוכר שמוכר דירת מגורים שהיא דירתו היחידה, שהחזיק בה לפחות 18 חודשים, פטור ממס שבח באופן מלא. פטור זה ניתן לנצל פעם אחת בכל 18 חודשים. תנאי: הדירה הנמכרת היא הדירה היחידה של המוכר (חלק קטן שהתקבל בירושה — בתנאים מסוימים — אינו שולל את הפטור).

פטור בירושה: קבלת דירה בירושה אינה מהווה "מכירה" ולכן אינה חייבת בשבח. אולם כשהיורש מוכר את הדירה שירש — הוא עלול להיות חייב בשבח על הרווח שנוצר מאז רכישתה המקורית על ידי המוריש (לא מאז קבלת הירושה). תכנון נכון בטרם המכירה הוא קריטי.

פטור בגירושין: העברת נכס מקרקעין בין בני זוג כחלק מהסדר גירושין אינה נחשבת "מכירה" ואינה חייבת בשבח. הצד שמקבל את הנכס "נכנס לנעלי" הצד שהעביר לעניין חישוב השבח בעתיד.

מכירה ליורשים ולקרובים: מכירת דירת מגורים לקרובי משפחה מדרגה ראשונה (הורים, ילדים, בני זוג) נהנית מהקלת מס — 1/3 משיעור המס הרגיל — בתנאים שנקבעו בחוק.