עסקת קומבינציה
קרקע תמורת דירות

בעסקת קומבינציה, בעל הקרקע מעביר ליזם את זכויות הבנייה — לכל הקרקע או לחלקה — ובמקום לקבל תמורה כספית מיידית, מקבל חלק מהדירות שייבנו. היזם נוטל על עצמו את עלויות הבנייה, הבירוקרטיה, והמכירה ליתר הדירות.

מנגנון הסכם הקומבינציה: ההסכם קובע כמה אחוזים מהדירות שייבנו יועברו לבעל הקרקע (יחס הקומבינציה) — לרוב 30%–50% מהיחידות. גודל החלק נקבע לפי שווי הקרקע ועלויות הבנייה. בעל הקרקע שומר על בעלות בקרקע עד שהדירות מוכנות ורשומות על שמו.

יתרונות לבעל הקרקע: (1) פטור חלקי ממס שבח — המס מחושב רק על החלק שהועבר ליזם, לא על כל הקרקע; אם אחת הדירות מיועדת למגורי בעל הקרקע, ייתכן פטור נוסף. (2) דירה חדשה — בעל הקרקע מקבל דירה מוגמרת במקום קרקע ריקה. (3) אין צורך בהון עצמי — אין השקעה כספית; התשלום הוא הקרקע עצמה. (4) שמירה על ערך לטווח ארוך באמצעות נכסי נדל"ן חדשים.

מדידת חלק היזם נעשית על פי מספר הדירות ושטחן, ולא רק על פי אחוז מסוים. חשוב לציין בהסכם בדיוק אילו דירות (קומה, כיוון, גודל) יועברו לכל צד — כללי מדי עלול להוביל לסכסוכים.