רישום בטאבו, ברמ"י או בחברה משכנת
מה ההבדל, ואיך בודקים מה יש לכם

הטאבו, ובשמו הרשמי לשכת רישום המקרקעין, הוא המרשם הממשלתי המרכזי לזכויות בנדל"ן בישראל. רישום בטאבו נחשב לצורת הרישום החזקה והבטוחה ביותר שקיימת אצלנו — נהוג לתאר את הרישום בו כבעל מעמד של "פנקס שטרות", כלומר מה שרשום בו מהווה ראיה חזקה וכמעט חלוטה לזכות, שקשה מאוד לערער עליה.

כשדירה "רשומה בטאבו", המשמעות היא שהיא רשומה כיחידה נפרדת בגוש ובחלקה, לעיתים עם תת-חלקה משלה (מה שנקרא בית משותף רשום), והבעלים הרשום מופיע בנסח באופן מפורש. זו הצורה הפשוטה, המהירה והמוכרת ביותר להעברת בעלות, וזו גם הסיבה שרוב עורכי הדין ימליצו לבדוק תחילה האם הנכס רשום שם.

חלק ניכר מהקרקעות בישראל הן קרקעות מדינה, שאינן נמכרות אלא מוחכרות לתקופות ארוכות. כאשר החכירה טרם נרשמה בטאבו — או שאינה כשירה עדיין לרישום שם מסיבות טכניות או בירוקרטיות — רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מנהלת רישום פנימי משלה של מי מחזיק בזכות החכירה על כל נכס.

רבים, בעיקר מהדור המבוגר יותר, עדיין קוראים לגוף הזה "המינהל" — זהו השם הישן, "מינהל מקרקעי ישראל", ששימש עד שנת 2013 ואז שונה ל"רשות מקרקעי ישראל". אם הוריכם או מכר מבוגר מזכירים "אישור מהמינהל" — הכוונה היא בדיוק לרמ"י של היום.

כשזכות רשומה רק ברמ"י ולא בטאבו, בירור הזכויות ואישור עסקה דורשים פנייה ישירה לרמ"י, ולעיתים גם קבלת אישורים נוספים — תהליך שיכול להאריך את משך העסקה בהשוואה לנכס הרשום ישירות בטאבו.

במקרים מסוימים, בעיקר בבניינים ותיקים שהוקמו במסגרת התארגנות שיתופית של דיירים, הבעלות הרשמית על הקרקע והבניין כולו נותרה בידי גוף שנקרא "חברה משכנת" — ולא עברה לרישום נפרד של כל דירה בטאבו. במקרה כזה, הזכות שלכם בדירה אינה רשומה כיחידה נפרדת בטאבו, אלא כזכות חברות במסגרת החברה המשכנת עצמה — למשל כמניה מסוג מסוים, הצמודה לדירה הספציפית שלכם, ומתועדת בפנקס החברים הפנימי של החברה.

הדרך הפשוטה והמהירה ביותר להתחיל היא תמיד אותו דבר — בין אם אתם קונים, מוכרים או פשוט רוצים לוודא מה מצב הזכויות בדירה שכבר בבעלותכם:

• 1.
  הזמינו נסח טאבו לנכס — זהו תמיד הצעד הראשון. הזמינו נסח טאבו עדכני לכתובת או לגוש/חלקה של הנכס, וקראו אותו בעיון. אם הדירה מופיעה שם כיחידה רשומה — היא רשומה בטאבו, ואפשר להמשיך בתהליך הרגיל. הסברנו איך לקרוא נסח טאבו שורה אחר שורה במדריך הייעודי: נסח טאבו — איך קוראים ומה בודקים
• 2.
  אם הדירה לא מופיעה בנסח — שאלו את המוכר או המתווך — אם הנסח לא מראה את הדירה כיחידה נפרדת, או שאין תוצאה כלל לכתובת — אל תניחו הנחות. שאלו במפורש האם מדובר בזכות חכירה ברמ"י שטרם נרשמה בטאבו, או בזכות המוחזקת דרך חברה משכנת.
• 3.
  בקשו את התיעוד הרלוונטי מהגורם המתאים — אם מדובר בחכירת רמ"י — בקשו אישור זכויות עדכני מרמ"י. אם מדובר בחברה משכנת — בקשו אישור מהחברה עצמה על הזכות הרשומה על שם המוכר, ואת פרוטוקולי החברה הרלוונטיים אם ניתן.
• 4.
  התייעצו עם עורך דין מקרקעין לפני שממשיכים — כל אחד משלושת מסלולי הרישום דורש בדיקות שונות ומסמכים שונים לפני חתימה על חוזה. עורך דין שמכיר את ההבדלים יידע בדיוק אילו מסמכים לדרוש ואילו סיכונים לבדוק בכל מסלול.