פטור ממס שבח
דירה יחידה, ירושה, גירושין — כל הפטורים

מס שבח מוטל על כל מכירת מקרקעין בישראל — אולם בפועל, רוב מוכרי הדירות אינם משלמים אותו כלל. הסיבה: חוק מיסוי מקרקעין, תשכ"ג-1963, מעניק מגוון רחב של פטורים שנועדו לאפשר לאנשים רגילים למכור את ביתם ללא נטל מס כבד.

הפטור הנפוץ ביותר הוא פטור דירת מגורים מזכה — פטור מלא למי שמוכר דירה יחידה שהחזיק בה לפחות 18 חודשים. אולם קיימים גם פטורים בגין ירושה, גירושין, מכירה לקרוב, ומנגנון החישוב הלינארי המוטב לנכסים שנרכשו לפני 2014. כל אחד מהם דורש בדיקה ספציפית של הנסיבות.

הטעות הנפוצה ביותר היא לבדוק את הפטור לאחר חתימת החוזה. בשלב זה, אפשרויות התכנון מצומצמות מאוד. בדיקת הזכאות לפטור חייבת להתבצע לפני המכירה — לפני כל משא ומתן, לפני חתימה, לפני הכל.

פטור דירה יחידה (18 חודשים): זהו הפטור הרחב ביותר. מוכר שמוכר את דירתו היחידה, לאחר שהחזיק בה לפחות 18 חודשים, פטור ממס שבח מלא — ללא הגבלת שווי. התנאי המרכזי: הדירה הנמכרת היא הדירה היחידה של המוכר. אם יש לו דירה נוספת (פרט לחריגי ירושה קטנה), הפטור נשלל. ניתן לממש פטור זה פעם אחת בכל 18 חודשים.

פטור ירושה: קבלת דירה בירושה אינה חייבת במס שבח. אולם כאשר היורש מוכר את הדירה, הוא יחויב בשבח שחושב מאז הרכישה המקורית של המוריש — לא מאז קבלת הירושה. לכן, ירושת דירה ישנה שעלתה מאוד בשווי עלולה ליצור חבות שבח ניכרת. מנגד, אם ליורש יש זכאות לפטור דירה יחידה — ניתן לנצל אותה גם על דירה שהתקבלה בירושה.

פטור גירושין: העברת נכס מקרקעין בין בני זוג כחלק מהסדר גירושין אינה נחשבת מכירה לפי החוק ואינה חייבת בשבח. הצד המקבל את הנכס "נכנס לנעלי" הצד המעביר — כלומר, בעת מכירה עתידית, יחושב השבח מהמחיר המקורי. חשוב לתכנן זאת גם בתוך הסדר הגירושין.

חישוב לינארי מוטב (נכסים שנרכשו לפני 2014): זה אינו פטור מלא, אלא מנגנון הפחתה משמעותי. השבח מחולק לפי פרופורציה: החלק שנצמח עד 31.12.2013 — פטור ממס. החלק שנצמח מ-1.1.2014 ועד המכירה — חייב ב-25%. ככל שהנכס נרכש מוקדם יותר לפני 2014, כך חלק גדול יותר מהשבח פטור. דירה שנרכשה ב-2004 ונמכרת ב-2026 — רק כ-55% מהשבח יחויב במס.