ייעוץ ראשוני ללא עלות — מקרקעין וחכירה
חכירה לדורות — מה זה ומה ההשלכות
מה זו חכירה לדורות, מה ההבדל מבעלות ואיך זה משפיע על מכירה, היוון ומיסוי? עו"ד לירון יצחק אלמליח מסביר את כל מה שצריך לדעת לפני עסקת נדל"ן.
חכירה לדורות מרמ"י — כיצד עובד ומה כולל
מהות החכירה לדורות — בישראל, כ-93% מהקרקעות שייכות למדינה ומנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י). על כן, רוב הדירות והנכסים נרשמים בטאבו כ"חכירה לדורות" ולא כ"בעלות". החוכר מקבל זכות שימוש מלאה לתקופה של 49 או 98 שנה — עם אפשרות חידוש — וזכויות אלה ניתנות להורשה ולמכירה.
רישום הזכויות בטאבו — חוזה החכירה נחתם עם רמ"י ומשתקף ברישום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). לפני רכישת דירה, חשוב לבדוק את חוזה החכירה: תקופת החכירה הנותרת, האם בוצע היוון (פדיון), ואם קיימים סעיפים מגבילים.
דמי הסכמה — בנכסים שלא עברו היוון, רמ"י גובה דמי הסכמה בעת העברת זכויות (מכירה). שיעורם נקבע לפי ותק החוכר ומדיניות רמ"י, ועשוי להגיע לאחוזים משמעותיים משווי הנכס. בנכסים מהוונים — פטור מדמי הסכמה.
זכויות בנייה בחכירה — ניצול זכויות בנייה (הרחבה, תוספת קומה, פינוי-בינוי) בנכסים בחכירה לדורות כרוך לעיתים בתשלום דמי חכירה מהוונים לרמ"י בגין השטח הנוסף. עורך דין מקרקעין מסייע לבחון אילו זכויות בנייה קיימות ומה עלותן.
פדיון חכירה ומעבר לבעלות — כמה עולה ואיך
מהו פדיון חכירה (היוון)? — פדיון חכירה הוא הליך שבו החוכר משלם לרמ"י סכום חד-פעמי המשקף את ערך הקרקע (בדרך כלל 3.75%–5.5% משווי הנכס, בהתאם לאזור ולמדיניות), ובתמורה מקבל זכות חכירה מהוונת לכל חיי החכירה — ללא דמי חכירה שנתיים ופטור מדמי הסכמה במכירות עתידיות.
הליך הפדיון בפועל — מגישים בקשה לרמ"י, הם קובעים שמאות לנכס ומחשבים את דמי ההיוון. ניתן לערער על השמאות. לאחר התשלום, הזכויות מתעדכנות בחוזה החכירה ובטאבו. עורך דין מקרקעין מלווה את כל התהליך ומסייע לנהל מו"מ על גובה הסכום.
כדאיות הפדיון — לרוב כדאי לפדות לפני מכירה: החיסכון בדמי הסכמה (שיכולים להגיע ל-1/3 מדמי ההיוון שרמ"י הייתה גובה בכל מכירה) הופך את הפדיון לכלכלי. בנוסף, נכסים מהוונים נמכרים בקלות רבה יותר ולעיתים במחיר גבוה יותר.
מעבר לבעלות מלאה — בחלק מהמקרים ניתן לרכוש את הבעלות המלאה על הקרקע מרמ"י (פדיון מלא). עלות זו גבוהה יותר אך נדרשת לעיתים לצורך מימון בנקאי מסוים, בנייה חדשה, או לצורכי תכנון. ייעוץ עורך דין מקרקעין יסייע לקבוע מה נכון לנסיבות הספציפיות שלכם.
שאלות נפוצות — חכירה לדורות
כל מה שרציתם לדעת על חכירה לדורות, פדיון ומיסוי בדין הישראלי
שאלות על חכירה לדורות? נשמח לעזור
ייעוץ ראשוני ללא עלות — מקרקעין וחכירה