ייעוץ ראשוני ללא עלות — ליווי מלא מרחוק
רכישת דירה בישראל לתושב חוץ — מדריך מלא
גרים בחו"ל ורוצים לרכוש דירה בישראל? עו"ד לירון יצחק אלמליח מלווה תושבי חוץ בכל שלבי הרכישה — מס רכישה מוגדל, ייפוי כוח נוטריוני, מימון ורישום בטאבו — הכול מרחוק וללא צורך בנסיעה לישראל.
מס רכישה מוגדל לתושב חוץ — כמה ועל מה
מי נחשב תושב חוץ? לצורכי מס רכישה, תושב חוץ הוא מי שאינו עונה על הגדרת תושב ישראל לפי פקודת מס הכנסה — בעיקר מי שמרכז חייו (מגורים, עבודה, משפחה) אינו בישראל. אזרח ישראלי המתגורר בחו"ל עשוי להיחשב תושב חוץ לעניין זה.
שיעורי מס הרכישה לתושב חוץ (2024): 8% על חלק השווי עד כ-5.87 מיליון ₪ ו-10% על היתרה. בהשוואה, תושב ישראל הרוכש דירה יחידה משלם 0% על 1.978 מיליון ₪ הראשונים ועולה למדרגות של עד 5% בלבד. הפער יכול להסתכם בעשרות אלפי שקלים על דירה ממוצעת.
מתי חלה הקלה? עולה חדש הרוכש דירה בתוך שנה לפני עלייתו או שנתיים לאחריה זכאי למדרגות מס מופחתות. כמו כן, קיימת אפשרות לבקש הסדר אם תושב החוץ מוכר את ביתו בחו"ל ומצהיר על כוונת עלייה — אולם הצהרה בלבד אינה מספיקה וייתכנו חיובי ריבית ופרשי הצמדה בדיעבד.
הוצאות נלוות: מעבר למס הרכישה, על תושב החוץ לחשב שכר טרחת עורך דין (0.5%–1.5%), אגרות רישום בטאבו, עלויות ייפוי כוח נוטריוני ואפוסטיל, ועמלות המרת מטבע. תכנון פיננסי מלא לפני ההתחייבות מונע הפתעות לא נעימות.
הליך רכישה מרחוק — ייפוי כוח, בנק, טאבו
שלב 1 — בדיקת נאותות: לפני חתימה על כל מסמך, עורך הדין בודק את נסח הטאבו (רישום הבעלות, שעבודים, עיקולים), תיק הבניין ברשות המקומית, היתרי בנייה, חובות ארנונה וועד בית, ואפשרות להשלמת מימון. כל הבדיקות מבוצעות מרחוק ודו"ח מסודר נשלח ללקוח.
שלב 2 — ייפוי כוח נוטריוני: לרכישה מרחוק, תושב החוץ חותם על ייפוי כוח בפני נוטריון במדינת מגוריו. המסמך מתורגם לעברית ומקבל אפוסטיל (אימות לפי אמנת האג) — הנדרש לתקפות בישראל. מדינות שאינן חתומות על האמנה דורשות נוהל אישור קונסולרי. ייפוי הכוח מסמיך את עורך הדין הישראלי לחתום, לשלם ולרשום בשמכם.
שלב 3 — תשלומים ומימון: התשלומים מועברים בדרך כלל בשלושה שלבים: מקדמה (10%–20%) בחתימת החוזה, תשלום ביניים, ויתרה במסירת המפתחות. ניתן להעביר מחו"ל ישירות לחשבון נאמנות של עורך הדין. אם נדרשת משכנתא, הליך האישור עם בנק ישראלי מתחיל מוקדם ככל האפשר.
שלב 4 — רישום בטאבו: לאחר תשלום מלא ומס רכישה, עורך הדין מגיש בקשה לרישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין. הרישום מעניק ביטחון מרבי: ללא רישום בטאבו, בעלות הרוכש אינה מוגנת בפני נושים של המוכר. עו"ד לירון יצחק אלמליח מלווה את כל התהליך ומעדכן את הלקוח בכל שלב גם כשהוא מחו"ל.
שאלות נפוצות — רכישת דירה בישראל לתושב חוץ
כל מה שרציתם לדעת על קניית נכס בישראל כשאתם גרים בחו"ל
רוצים לקנות דירה בישראל מחו"ל? נעשה את זה נכון
ייעוץ ראשוני ללא עלות — ליווי מלא מרחוק